전세금 최우선변제권은 주택임대차보호법에 의해 보호됩니다.

최우선 변제권은 소액임차인이 대항력을 갖추면 경매나 공매로 인해 주택이 매각된 경우라도 주택 가액의 1/2 범위 안에서 보증금 중 일정 금액을 다른 선순위 담보권자 보다 우선해 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이번 시간에는 최우선 변제권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세금 최우선변제권 설명

주택임대차보호법에 따라 전세보증금이 소액인 임차인은 선순위 근저당권자보다 먼저 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리인 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 발생합니다.

단, 최우선변제권을 받기 위해서는 다음과 같은 사항을 충족해야 합니다.

• 주택의 인도
• 전입신고
• 확정일자

임차이 대항력을 갖추는 방법에 대해 아래의 내용을 참고해 보시면 도움이 됩니다.

전월세 신고제 대상과 계약 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 신고 방법 안내 - 생활정보 가이드

6월부터 의무화되는 전월세 신고제에 따라 신고해야 하는 신고 의무자와 전월세 신고 대상과 방법에 대해 알보겠습니다. 그리고 신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과된다고 하니 그 내용도 같이 살펴보겠습니다.
https://2apt.blogspot.com/2023/05/charter.html

최우선변제권 소액보증금 기준

최우선변제권은 임차인의 전세보증금 중 소액보증금 기준에 해당하는 금액에 대해서만 적용됩니다. 주택이 경매로 넘어간 경우, 경매대금에서 임차인의 전세보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 

보증금은 아래의 소액보증금 범위에 들어가야만 최우선변제권을 가질 수 있습니다 또한 경매 신청 등기 전까지 대항요건을 갖추고 배당요구 기간내에 신청을 해야 합니다

최우선 변제권은 근저당보다 후 순위이더라도 전입신고의 대항력 요건만 갖추면 배당신청이 가능합니다.

• 소액 보증금
• 경매개시결정기입등기 전 전입신고와 주택인도(대항력 요건)
• 배당요구 종기일까지 배당요구

관련 법령

주택임대차보호법 제8조 제1항

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 

이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항력)을 갖추어야 한다.

소액보증금 범위 (2023년 2월 기준)

최우선변제권은 주택 매각금액의 2분의 1을 넘을 수는 없습니다. 소액보증금 기준은 지역별로 다릅니다.

• 서울 1억 6천 5백만 원
• 수도권 1억 4천 5백만 원
• 광역시 및 이외 수도권 8천4백만 원
• 광역시를 제외한 지방은 7천 5백만 원

소액보증금 최우선 변제액 한도

기준 소액보증금 예시

위 내용으로 서울에 전세 1억 6천5백만 원 짜리 전세계약을 체결할 경우, 5천 5백만 원까지 최우선으로 보장을 받을 수 있습니다.

아파트 경매대금이 1억 원이라면 5천 5백만 원까지만 최우선 변제권을 가지되어 다른 선순위 담보권자 보다 우선하여 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

최우선 변제권을 마치며

최우선변제권은 임차인의 전세보증금을 보호하기 위한 중요한 권리입니다. 전월세 계약자라면 부동산 임대계약을 체결할 때는 최우선변제권을 꼭 잘 알고 있어야합니다. 감사합니다.

대항력 요건을 갖춘 임차인이 되는 방법. 이 내용으로 한번에 해결할 수 있습니다. - 생활정보 가이드

임차인의 권리를 위해서 주택 임대차보호법에 대해 기본적인 내용을 알고 있어야 대응할 수 있습니다. 이번 시간에는 대항력에 대한 내용을 알기 쉽게 설명하고 빠르게 전월세 신고와 확정일자를 받는 방법을 설명드립니다.
https://2apt.blogspot.com/2023/06/opposing-power.html

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