수의계약 500만원 인상 주택관리업자 및 사업자선정지침 일부 개정안
주택관리업자 및 사업자 선정지침이 일부 개정될 예정으로 고시안이 나왔습니다. 입주자대표회의 의결과 입주자 등 동의 중복절차 명확히 하고 기존 주택관리업자 재선정 절차 등을 주요 개정 내용으로 다루고 있습니다.
이 내용은 예정 사항으로 국회에서 통과가 되어야 유효합니다. 개정안에 대한 원문은 아래를 눌러 확인하실 수 있습니다.
목차
주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정 고시안
이번 개정안에 대하여 의견이 있는 기관·단체 또는 개인은 2022년 12월 30일까지 다음 사항을 기재한 의견서를 국토교통부 주택건설공급과로 제출하실 수 있습니다.
더 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지를 방문하여 정책자료/법령정보/입법예고․행정예고란을 참고하시면 됩니다.
개정이유
공동주택 내 기존 주택관리업자 선정과정에 중복된 절차가 있어 이를 명확히 하고 참가자격 확인하여 입찰담합을 방지 하였습니다,
또한 추첨을 통한 낙찰자 결정에 이해관계인의 필수 참석으로 낙찰자 결정하는데 공정성을 높였습니다. 이외에 공동주택의 효율적이고 투명한 관리비 집행 방안을 마련하였습니다.
주요내용
이번 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 개정된 내용은 아래와 같습니다. 하나씩 살펴 보시고 앞으로 바뀌는 내용을 미리 대비하시기 바랍니다.
주택관리업자 선정 시 중복 절차 개선
공동주택관리법 개정내용을 반영하여 입주자대표회의 의결과 입주자등 동의 중복절차를 명확히 규정하고, 기존 주택관리업자 재선정 절차를 개선하였습니다.
제4조 입찰의 방법 제4항, 제5항
④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 다만, 주택관리업자를 선정하는 경우에는 영 제14조제1항에 따른 입주자 대표회의 의결로 제안하고, 법 제7조 제1항 제1호의 2에 따라 전체 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 한다. ⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 다만, 주택관리업자를 선정하는 경우에는 영 제14조제1항에 따른 입주자 대표회의 의결로 제안하고, 법 제7조 제1항 제1호의 2에 따라 전체 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 한다.
별지 제2호 공동주택관리정보시스템 이용 신청서 서식 삭제
제7조 낙찰의 방법 제2항
② 낙찰의 방법은 제1항에 따른 방법 중에서 어느 하나의 방법을 선택하고, 제4조 제4항에 따른 방법으로 결정하여야 한다. 다만, 입주민 투표(전자적 방법을 포함한다)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사 또는 용역사업에 한한다)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정하여야 한다.
제15조 입찰공고 시기 제1항
① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 제4조 제4항에 따른 방법을 통해 긴급한 입찰로 결정한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).
별표2 수의계약 대상 제8호
8. 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자를 제4조제4항에 따른 방법을 통해 다시 관리주체로 선정하려는 경우
입찰담합 방지
참가자격의 제한을 확인할 수 있는 서류도 입찰시 제출서류로 포함 가능하도록 명시하는 등 입찰담합 방지대책을 반영하였습니다.
제19조 제출서류 제8호
8. 그밖에 입찰에 필요한 서류(제18조 제1항 및 제19조 제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못한다)제27조 서류제출 제8호
8. 그밖에 입찰에 필요한 서류(제26조 제1항 및 제27조 제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못한다)
제27호 서류제출 제2항
② 입찰에 참가하는 사업자가 해당 공동주택의 주택관리업자와 동일한 기업집단에 속한 계열회사인 경우 해당 사실을 명시한 서류를 함께 제출한다.
입찰 공정성 확보
추첨으로 낙찰자 결정시 추첨대상 입찰업체 등 이해관계인 참석을 의무화하고, 다양한 평가주체 참여로 적격심사의 공정성을 확보하였습니다.
제10조 낙찰자선정 제3항
③ 제7조제3항 및 제4항에 따라 추첨으로 낙찰자를 결정할 때에는 추첨 대상 입찰업체 등 이해관계인이 참석한 장소에서 하여야 한다. 다만, 추첨방법, 일정 및 장소 등을 통보하였음에도 이해관계인이 참석하지 않은 경우에는 이해관계인이 참석하지 않더라도 추첨할 수 있다.
제13조 적격심사제 제1항
① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.
1. [별표 7]에 따라 입주자 대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원과 입주자대표회의가 선정한 평가위원(단, 입주자대표회의 구성원 이외의 입주자 등 또는 외부위원 1명 이상을 포함하여야 함).
2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자 등으로 한정하며, 입주자 대표회의 구성원 이외의 입주자 등 1명 이상을 포함하여야 함),
수의계약 금액 상향 500만원
물가 상승 등 사회적·경제적 여건변화를 반영하여 소액수의계약 한도를 300만원에서 500만원으로 상향 조정하였습니다.
별표2 수의계약 대상 제5항
6. 공사 및 용역 등의 금액이 500만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.
제31조 입찰보증금 등 제4항
④ 제1항 및 제3항에 따른 입찰보증금 및 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 보험계약을 하는 경우, 공산품을 구입하는 경우, 계약금액이 500만 원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약보증금의 납부를 면제할 수 있다
품질경쟁을 위한 가격 배점 조정
주택관리업자 선정시 품질경쟁을 유도하기 위해 개별 공동주택이 가격배점을 20~30% 범위내에서 결정하도록 하였습니다.
별표4 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
1. 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경할 수 있다. 다만, 배점 합계는 100점, 입찰가격 배점은 개별 공동주택의 여건을 반영하여 20~30점 범위 내에서 결정한다.
별표5 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
별표6 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
공동주택관리정보 시스템 운영 효율성 제고
선정결과 공개시 입찰업체의 사업자등록번호 입력, 입찰관련 일정 시스템 게시내용 우선 등 공동주택관리정보시스템 운영의 효율성을 제고하였습니다.
제3조 전자입찰 시스템 제5항, 제6항, 제7항
⑤ 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택관리 정보시스템에서 제공하는 전자입찰시스템을 이용하려는 경우 「공동주택관리 정보시스템 운영 관리규정」 별지 제1호 서식에 따라 공동주택관리 정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.
⑥ 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자는 입주자 대표회의 또는 관리주체가 제5항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리 정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.
⑦ 입주자대표회의 또는 관리주체가 사업계획을 수립할 때는 법 제88조 제1항에 따른 공동주택관리 정보시스템에서 제공하는 사업비 비교 기능 등을 활용하여 적정한 예산을 반영하여야 한다.
제11조 선정 결과 공개 제1항
가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호ㆍ주소ㆍ대표자 및 연락처ㆍ사업자등록번호(사업자등록번호 없을 시 생략)
제14조 입찰공고 방법 제2항 및 제3항
② 삭제
③ 삭제
제16조 입찰공고 내용 제4항
④ 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 다만, 입찰공고일 등 입찰 일정은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일 등 입찰 일정이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.
제19조 제출서류
4. 법인인 경우 법인등기사항 증명서 1부
8. 그밖에 입찰에 필요한 서류(제18조 제1항 및 제19조 제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못한다)
제24조 입찰공고 내용 제4항
④ 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 다만, 입찰공고일 등 입찰 일정은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일 등 입찰 일정이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.
제27조 제출서류
4. 법인인 경우 법인등기사항 증명서 1부
8. 그밖에 입찰에 필요한 서류(제26조 제1항 및 제27조 제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못한다)
② 입찰에 참가하는 사업자가 해당 공동주택의 주택관리업자와 동일한 기업집단에 속한 계열회사인 경우 해당 사실을 명시한 서류를 함께 제출한다.
제38조 지정 취소
4. 지정 사업자가 지정 취소를 요청하는 경우
제39조 결격사유
바.제38조 제1호부터 제3호에 해당되어 지정이 취소된 자의 취소 당시 임원이었던 자(취소된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자에 한한다)
2. 제38조제1호부터 제3호에 해당되어 지정이 취소된 후 2년이 지나지 아니한 자
별지1 제1호 서식 입찰서
개인은 주민등록번호 > 개인은 생년월일
별지 제2호 공동주택관리정보시스템 이용 신청서 서식 삭제
문구 수정
공동주택관리법, 타법 개정사항 반영, 문구수정 등
제2조 적용대상
① 이 지침은「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.
1. 「공동주택관리법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제5조 제2항 제1호에 따라 입주자 대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우
② 법 제11조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항 제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자 대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.
제13조 적격심사제 운영
1. [별표 7]에 따라 입주자 대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원과 입주자대표회의가 선정한 평가위원(단, 입주자대표회의 구성원 이외의 입주자 등 또는 외부위원 1명 이상을 포함하여야 함).
2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자 등으로 한정하며, 입주자 대표회의 구성원 이외의 입주자 등 1명 이상을 포함하여야 함),
③ (이전 생략) 다만, 법 제27조 제3항 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다
제42조 재검토 기한
개정 법령 국토교통부 장관은「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2023년 7월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
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이것으로 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 일부 개정될 예정인 고시안에 대한 내용을 마치도록 하겠습니다. 입주자대표회의 의결과 입주자 등 동의 중복절차 명확히 하고 기존 주택관리업자 재선정 절차 등을 주요 개정 내용으로 구성되어 있습니다. 감사합니다.
