공동주택 관리 대상 용어 정리입니다.

공동주택관리 대상의 주요 개념을 살펴보는 포스팅입니다. 공동주택과 관련 된 주요 용어와 내용을 살펴보시고 공동주택과 관련된 용어의 개념을 파악하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

공동주택과 단독주택의 차이에 대한 내용도 있으니 참고하시기 바랍니다.

주택의 종류와 범위 단독주택과 공동주택 구분하는 법 - 생활정보 가이드

단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택의 4가지 유형의 주택 등 각 유형의 주택의 특징과 범위를 설명합니다. 또한 주택의 선택 시 고려해야 할 요소에 대해서도 알아도보록 하겠습니다.
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목차

공동주택관리 대상

1. 공동주택

공동주택 「공동주택관리법」에서 “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설 을 말함. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외(법 제2조제1항제1호)

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택

－ 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같음 (주택법 시행령 제3조제1항)

나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 “주상복합 건물”

다. 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리 시설

의무관리대상

공동주택 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공 동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말함(법 제2 조제1항제2호)

가. 300세대 이상의 공동주택 

나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 

다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택 

라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 

마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령 으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택 

※ 소규모 공동주택

의무관리대상 공동주택에 해당하지 아니하는 공동주택 (법 제34조). 공동주택관리법에서는 의무관리대상 공동주택에 해당하지 아니하는 공동주택의 안전관리 업무를 규정하기 위하여 해당 공동주택을 “소규모 공동주택”으로 하여 간접적으로 정의하고 있음

공동주택단지

“공동주택단지”란 「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지를 말함(법 제2조제1항제3호)

임대주택

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주 택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말함(법 제2조제1항제19호)
혼합주택단지 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동 주택단지를 말함(법 제2조제1항제4호)

2. 관리규약 및 관리비 등

관리규약

“관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서 를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말함 (법 제2조제1항제9호)

• 제정 : 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안해야 하며, 입주예정자 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정
• 개정 : 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 개정 을 제안하고 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 개정 결정

 

관리규약의 준칙

시 ․ 도지사는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 함. 입주자등은 관리규약의 준칙을 참조하여 관 리규약을 정함(법 제18조제1항, 제2항)

관리비

의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위 하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 하며, 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정함(법 제23조제1항, 제2항)

법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같음(영 제23조제1항)

 

사용료

관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있음(법 제23 조제3항)

잡수입

재활용품의 매각 수입, 복리시설의 이용료 등 공동주택을 관리하면 서 부수적으로 발생하는 수입을 말함(영 제23조제8항)

관리수익 외에 관리주체에게 유입되는 수익으로, 복리시설의 운영, 자치 활동 등을 통하여 발생하는 수익과 경상적이고 반복적으로 발생하는 이자 수익 등(회계처리기준 제47조제2항)

회계감사

300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9 개월 이내에 재무제표(재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서, 주석) 에 대하여 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사 인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 함(법 제26조제1항, 영 제27조제1항)

300세대 미만인 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우, 입주자대표회의에 서 의결하여 요구한 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 함(법 제26조 제2항)

 

공동주택 회계처리기준

관리주체가 공동주택관리의 회계 업무를 공정하고 명확하게 처리하고 입주자와 사용자 등 이해관계자에게 유용한 재무적 정보 를 제공하는 데 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하는 기준. 국토교통부장 관이 정하여 고시(영 제27조제2항)

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3. 사업자 선정

주택관리업자 및 사업자 선정지침

「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항제 1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조제1항 에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 함

경쟁입찰의 종류

경쟁입찰의 종류와 방법은 주택관리업자 및 사업자 선정 지침 [별표 1]과 같으며 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이 있음. 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경 쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립

주택관리업자 및 사업자 선정 지침 [별표1]

입찰의 종류 및 방법

1. 경쟁입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니된다.

1) “사업실적”은 입찰공고일 현재로부터 최근 5년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다.

2) “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다.

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다.

2. 관리주체가 제한경쟁입찰․지명경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 입찰공고 전에 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 거쳐야 한다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침

낙찰의 방법

입찰에 참가한 자 중에서 낙찰자를 선정하는 방식으로 주택관 리업자 및 사업자 선정지침 제7조에 의하며 적격심사제, 최저낙찰제, 최고낙 찰제가 있음

낙찰의 방법은 입주자대표회의 의결을 거쳐 적격심사제 또는 최저(최고) 낙찰제를 적용할 수 있음. 다만, 관리규약에서 따로 정하는 금액 이상의 공사 또는 용역의 사업자는 입주민 투표(전자적 방법을 포함한다)로 정할 수 있음

수의계약

주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 하 나, 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계 약을 할 수 있음

입찰의 절차

1. 입찰공고
2. 현장설명회
3.  투찰(입찰서제출 마감)
4. 개찰
5. 입찰의 성립여부 판단
6. 낙찰자 선정
7. 선정결과 공개
8. 계약체결
9. 계약서 공개

4. 장기수선계획

장기수선계획 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 제29조제1항에 따라 수립하 는 장기계획을 말함(법 제2조제1항제18호)

임대주택의 경우 장기수선계획 관련 규정

• 공공임대주택 「공공주택 특별법 시행령」 제57조제2항
• 민간임대주택 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조제1항