공동주택 계약사무처리 규정입니다.
공동주택 계약사무처리 규정입니다. 아파트에서 계약을 채결할 때 사무처리를 하는 사항에 대한 규정으로 아파트 관리에 투명하고 효율적인 사무처리를 할 수 있습니다. 업무에 참고하시기 바랍니다.
목차
공동주택 계약 사무처리 규정
공동주택 계약 사무처리 규정은 아래의 항목으로 구성되어 있습니다.
- 제1장 총칙
- 제2장 예정가격
- 제3장 계약
- 제1절 일반경쟁입찰
- 제2절 제한경쟁입찰
- 제3절 지명경쟁입찰
- 제4절 낙찰 및 계약서 작성
- 제5절 수의계약
- 제4장 감독 및 검사
- 부칙
공동주택 계약사무처리규정
제 1 장 총 칙
제1조(목적) 이 규정은 ○○○아파트 관리규약 제 ○조에 의거하여 관리상 수반되는 제 계약의 사무처리에 관하여 필요한 사항을 규정하여 ○○○아파트 관리가 투명하고 효율적으로 이루어질 수 있도록 함을 그 목적으로 한다.
제2조(정의) ① 이 규정에서 사용하는 "예정가격"이라 함은 입찰 또는 계약체결 전에 낙찰자 및 계약금액의 결정기준으로 삼기 위하여 미리 작성·비치하여 두는 가액으로서 제6조의 규정에 의해서 작성된 가격을 말한다.
② 이 규정에서 "공사비등 명세서"라 함은 용역견적서, 공사비내역서, 물품내역서 등을 말한다.
제3조(적용범위) ○○○아파트 계약업무시 관리주체가 준수해야할 범위는 입주자대표회의에서 의결된 것만 적용한다.
제4조(계약체결당사자 및 사무처리자) 관리사무소장은 제 계약의 체결당사자가 되며, 사무의 처리는 관리과장이 하되, 관리과장의 직제가 없거나 유고시 관리소장이 지명한 자가 처리할 수 있다.
제5조(계약의 책임) 입주자대표회의 또는 관리주체 구성원이 계약과 관련하여 고의 또는 중대한 과실로인하여 예산상의 손해를 끼쳤을 경우 이에 대한 배상책임을 진다. 이 경우 입주자대표회의는 감사로 하여금 재정보증인에게 배상책임을 청구하도록 법률행위를 위임할 수 있다.
제 2 장 예 정 가 격
제6조(예정가격의 결정) ① 입주자대표회의는 경쟁입찰에 부칠 사항 또는 수의계약 등에 부칠 사항의 가격을 당해 사항의 규격서 및 설계서 등에 의하여 예정하여야 한다.
② 예정가격은 경쟁입찰 또는 수의계약에 부칠 사항의 가격 총액에 대하여 이를 결정하여야 한다. 다만, 일정기간 계속하여 제조, 공사, 가공, 매매, 공급, 임차 등을 하는 계약의 경우에 있어서는 단가에 대하여 그 예정가격을 결정할 수 있다.
③ 예정가격은 입주자대표회의 구성원 3분의 2이상의 참석으로 결정하되, 구성원간 가격의 불일치가 있을 시 각자 가격의 평균치를 예정가격으로 결정한다.
제7조(예정가격의 결정기준) 입주자대표회의는 다음 각 호의 가격을 기준으로 하여 예정가격을 결정하여야 한다.
1. 적정한 거래가 형성되어 있는 경우에는 그 실거래 가격, 법령의 규정에 의하여 가격이 결정되어 있는 경우에는 그 가격의 범위 안에서의 실거래 가격
2. 신규개발품이거나 특수규격품 등 특수한 물품·공사·용역 등 계약의 특수성으로 인하여 적정한 실거래 가격이 없는 경우 및 적정한 실거래 가격이 형성되어 있더라도 대량구매 등으로 그 실거래 가격에 의하여 예정가격을 작성하는 것이 적당하지 아니한 경우에는 원가계산에 의한 가격(이 경우 원가계산에 의한 가격은 계약의 목적이 되는 물품·공사·용역 등을 구성하는 재료비, 노무비, 경비와 일반 관리비 및 이윤으로 이를 계산한다.)
3. 제1호 내지 제2호의 규정에 의한 가격에 의할 수 없을 때는 감정가격, 유사한 물품, 공사, 용역 등의 실거래 가격 또는 견적 가격
제8조(예정가격의 비치) 이 규정 제7조에 의하여 결정된 예정가격은 이를 밀봉하여 미리 개찰장소 또는 가격협상 장소 등에 두어야 하며 예정가격이 누설되지 아니하도록 하여야 한다.
제 3 장 계 약
제 1 절 일반경쟁입찰
제9조(계약방법) 계약은 모두 경쟁입찰의 방법으로 이를 행하여야 한다.
제10조(일반경쟁입찰) 관리주체는 매매·임대차·물품·공사·용역·도급 기타의 계약을 하는 경우 일반경쟁입찰방법으로 하여야 한다. 단, 계약의 목적·성질·규모 등에 비추어 필요하다고 인정될 때에는 입주자대표회의의 승인을 얻어 입찰참가자의 자격을 제한하거나(제한경쟁입찰), 입찰참가자를 지명하여 경쟁에 붙일 수 있다.(지명경쟁입찰)
제11조(경쟁입찰의 성립) 경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.
제12조(입찰참가자의 자격) 입찰경쟁에 참가하는 자는 그 사업에 필요한 소정의 자격과 시설 또는 점포를 가지고 있는 자로서 그 업무에 종사하는 사실을 관리주체가 인정하는 자라야 한다. 다만, 물품구매에 있어서는 그러하지 아니한다.
제13조(입찰참가자의 제한) 다음 각 호에 해당하는 자는 그 후 2년간 입찰자격을 부여하지 아니 한다.
1. 계약의 이행에 있어서 고의로 공사 등을 조잡하게 하였거나 물자의 품질과 수량에 관하여 부정한 행위가 있는 자
2. 경쟁에 있어서 부당하게 가격을 올리게 하거나 또는 내리게 할 목적으로 담합한 자
3. 계약 참가를 방해하거나 또는 낙찰자 등의 계약체결이나 이행을 방해한 자
4. 입찰 업무를 방해한 자
5. 정당한 이유 없이 계약을 체결하지 아니한 자 또는 계약을 이행하지 아니한 자
제14조(입찰보증금) 입찰에 참가하는 자는 현금(보증수표 및 이행보증보험증서 포함)으로 아래 각호에 해당하는 입찰보증금을 납부하여야 한다.
1. 일시납품 및 6개월 미만인 때 : 100분의 10
2. 기간이 6개월 이상 장기인 때 : 100분의 5
제15조(입찰보증금의 귀속) 낙찰자가 낙찰일로부터 3일 이내에 계약을 체결하지 아니할 때에는 입찰보증금은 당 관리주체에 귀속된다.
제16조(입찰공고 및 시기) ① 입찰은 이 규정에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공동주택관리정보시스템(K-Apt)에 게재하거나 기타의 방법 등으로 공고하여야 한다.
② 입찰공고는 입찰서 제출마감일의 전일부터 기산하여 10일전에 이를 행하여야 한다. 다만, 다수 입주자등의 피해가 예상되는 긴급을 요하는 경우에는 입주자대표회의의 승인을 거쳐 그 기한을 정할 수 있다.
제17조(입찰공고의 내용) 입찰공고는 다음 각호의 사항을 명시하여야 한다.
1. 입찰에 부치는 사항
2. 입찰 또는 개찰의 장소와 일시
3. 입찰참가자의 자격에 관한 사항
4. 낙찰자의 결정방법
5. 계약의 착수일 및 완료일
6. 제18조 4항의 규정에 의한 입찰무효에 관한 사항
7. 입찰에 관한 서류의 열람, 교부장소 및 교부비용
8. 입찰보증금과 그 귀속에 관한 사항
9. 우편입찰의 경우 입찰서를 송부할 주소
10. 추가정보를 입수할 수 있는 기관의 주소 등
11. 기타 입찰에 관하여 필요한 사항
제18조(입찰서의 제출·접수 및 입찰의 무효) ① 입찰서는 입찰공고에 표시된 장소와 일시에 입찰자가 직접 또는 그 대리인이 제출(전자 제출 포함)하는 것을 원칙으로 하되 우편으로도 제출할 수 있다.
② 입찰자는 제출한 입찰서를 교환·변경 또는 취소하지 못한다.
③ 관리주체가 입찰서를 직접 접수할 때에는 당해 입찰서에 확인인을 날인하고 개찰시까지 개봉하지 아니하고 보관하여야 한다.
④ 입찰참가자격이 없는 자가 행한 입찰이나 동일인이 2통 이상의 입찰서를 제출한 입찰 또는 입찰서 상의 금액과 산출내역서 상의 금액이 일치하지 아니한 입찰 등은 무효로 한다.
제19조(재입찰공고) 입찰자가 없을 때 또는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니한 때에 다시 입찰을 붙이고자 할 경우 제16조 2항의 기간을 5일까지로 단축할 수 있다.
제 2 절 제한경쟁입찰
제20조(제한경쟁입찰의 조건) 관리주체는 입주자대표회의가 계약의 목적, 성질, 규모상 입찰자격 제한 결의를 한 경우 계약의 목적별, 성질별, 규모별로 유형화하여 이에 상응하는 경쟁제한 기준을 정하여 이를 미리 신문에 게재하는 방법으로 공고하여 경쟁참가적격자로 하여금 등록을 신청하게 할 수 있다.
제21조(제한경쟁입찰자의 선정 및 통지) 입주자대표회의는 제한경쟁입찰을 받은 때에는 이를 심사하여 유형별, 등급별로 경쟁참가적격자를 선정하고, 관리주체는 이를 입찰등록처리하고 이를 해당자에게 통지한다.
제 3 절 지명경쟁입찰
제22조(지명경쟁 계약조건) 다음 각호의 경우에는 지명경쟁입찰에 부칠 수 있다.
1. 계약의 성질 또는 목적에 의하여 특수한 설비·기술·자재·물품 또는 신용과 실적있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하다고 인정할 때.
2. 예정가격이 500만원을 초과하지 아니하는 공사를 하게될 때.
3. 시일 기타 관계로 부득이 하다고 인정할 때.
4. 수의계약에 의할 수 있는 때
제23조(지명입찰자의 지정) ① 지명경쟁에 부치고자할 때는 3인이상의 입찰자를 지정하여야 한다.
② 전항의 규정된 인원수의 지명이 아니될 때에는 적어도 2인 이상을 지명하여야 한다.
③ 지명경쟁을 하게 될 때는 각 입찰자에게 사전 통지하여야 한다.
제 4 절 낙찰 및 계약서작성
제24조(낙찰자의 결정) ① 수입의 원인이 되는 계약은 예정가격이상의 최고가격 입찰자를 낙찰자로 한다.
② 지출의 원인이 되는 계약은 예정가격이하의 입찰자로 입찰한 자중 예정가격 85/100이상으로 입찰한 자로서 최소가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 한다.
③ 동일가격의 입찰이 발생할 때, 낙찰이 될 수 있는 동일가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 때에는 즉시 재입찰(또는 추첨)에 의하여 낙찰자를 결정하여야 한다.
제25조(개찰 및 낙찰선언) ① 관리주체는 지정된 시간까지 입찰서를 접수한 때에는 밀봉된 상태의 입찰봉서(전자입찰 포함)를 입주자대표회의에 인계하고 입주자대표회의는 이를 공개된 장소에서 개봉하여야 한다.
② 입주자대표회의는 개봉된 입찰서를 확인하고 유효한 입찰서의 입찰금액과 예정가격을 대조하여 내역서상의 금액과 입찰금액의 일치여부를 확인하는데 장시간이 소요되는 등 부득이한 사유가 없는 한 지체없이 적격자를 낙찰자로 선언하여야 한다.
제26조(계약서의 작성) ① 관리주체가 계약을 체결하고자 할 때에는 계약의 목적, 계약금액, 이행기간, 계약보증금, 위험부담, 지체상금, 기타 필요한 사항을 명백히 기재한 계약서를 작성하여야 한다.
② 관리주체는 다음 각호의 1에 해당하는 경우 계약서의 작성을 생략할 수 있다. 이 경우에는 청구서, 각서, 협정서, 승낙사항 등 계약의 성립의 근거가 될 수 있는 서류를 비치하여야 한다.
1. 관리규약으로 정하는 금액(단, 계약금액 200만원을 초과할 수 없다)을 초과하지 아니하는 계약을 체결한 때
2. 물품구입의 경우에 있어서 즉시 대금을 납부하고 그 물품을 인수한 때
3. 전기·가스·수도의 공급계약 등 성질상 계약서의 작성이 필요하지 아니한 계약을 한 때
제27조(계약의 연기 및 내용의 변경) ① 관리주체가 계약을 연기 또는 그 내용을 변경하고자 할 때에는 그 사유를 밝혀 입주자대표회장에게 통지하여야 한다.
② 제1항의 경우 입주자대표회장은 즉시 동별대표자에게 개별통지하고, 통지받은 7일 이내 승인 여부를 결정하기 위한 입주자대표회의를 소집한다.
제28조(계약 보증금) ① 본 관리주체와 계약을 체결하고자 하는 자는 현금 혹은 자기앞수표로 계약보증금을 납부하여야 한다.
② 이행 보증보험증서를 제출한 경우는 전항의 규정은 적용하지 않는다.
③ 계약보증금은 계약조항을 완전히 이행한 후에 환급한다.
④ 계약자가 계약 내용의 의무를 이행하지 아니할 경우에는 계약보증금은 당아파트 관리주체에 귀속된다.
제29조(지체상금) ① 계약자가 계약기간내 공사를 준공치 못하거나 물품을 완납치 못할 때에는 계약보증금 한도에 구애됨이 없이 지연일수 1일에 대하여 다음과 같이 지체상금으로 가산하여 받아야 한다.
1. 물품의 제조 및 구입 : 1,000분의 1.5
2. 시설공사 : 1,000분의 1
3. 물품의 수리 : 1,000분의 1.5
4. 용역 : 1,000분의 2.5
② 지체상금에 대한 귀속은 제28조 4항을 준용한다.
제30조(하자보증금) ① 관리주체는 공사의 도급자로 하여금 준공검사를 완료한 날로부터 1년이상 3년이내의 기간에 공사의 하자보증금으로 공사계약금의 100의 5에 해당하는 금액을 준공검사후 공사잔금 지불시까지 현금 또는 하자이행 보증보험 증권을 납부하게 하여야 한다.
② 하자보증금에 대한 귀속은 제28조 4항을 준용한다.
제31조(대금의 지급) ① 물자를 구입할 때에는 물품인수 완료후 그 대금을 지급하여야 한다. 다만, 현금으로 물품을 현장에서 구입해야 할 경우에는 그러하지 아니한다.
② 공사, 용역비는 공사계약서에 의거하여 지급하며, 공사물품대금은 청구물품을 완납하여 검수절차에 따라 하자가 없을 때에 지급한다.
제 5 절 수의계약
제32조(수의계약의 조건) 관리주체는 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수의계약에 의할 수 있다.
1. 계약의 성질 또는 목적에 의하여 특정인 기술·용역·설비 또는 특정한 구조·품질 등으로 인하여 경쟁할 수 없거나 대량구매 등으로 인하여 현저하게 저렴한 가격으로 계약할 수 있는 경우로서 입주자대표회의의 승인을 얻은 때
2. 천재지변, 비상재해 다수 입주자 등의 피해가 예상되는 기타 긴급한 경우로서 경쟁에 붙일 여유가 없을 때
3. 관리규약으로 정하는 금액(다만 300만원을 초과할 수 없다)을 초과하지 아니하는 공사·제조·물품구입을 하는 때
4. 제10조에 의하여 경쟁입찰을 실시하였으나 입찰자가 1인 뿐인 경우로서 재공고입찰을 실시하더라도 입찰참가자격을 갖춘 자가 1인밖에 없음이 명백하다고 인정될 때
5. 재공고 입찰에 부친 경우에도 입찰자 또는 낙찰자가 없는 경우
6. 낙찰자가 계약을 포기한 때에는 그 낙찰금액보다 불리하지 아니한 금액의 범위안에서 수의계약 할 수 있다.
7. 경쟁에 부치는 것이 불리하다고 인정하여 입주자대표회의의 승인을 얻은 때
제33조(견적서 청구) 수의계약을 할 때에는 2인 이상의 견적서를 받아야 한다. 다만, 10만원 이하의 물품계약의 성질상 견적서를 받을 필요가 없다고 인정될 때에는 그러하지 아니한다.
제 4 장 감독 및 검사
제34조(감독) 관리주체는 공사·제조·물품·용역·기타 도급계약을 체결한 경우에 그 계약의 적정한 이행을 확보하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 그 계약서·설계서 기타 관계서류에 의하여 스스로 이를 감독하거나 소속직원에게 그 사무를 위임하여 필요한 감독을 하게 한다.
제35조(검사) 관리주체는 계약상대자가 계약의 이행을 완료한 때에는 그 이행을 확인하기 위하여 계약서·설계서·기타 관계서류에 의하여 스스로 이를 검사하거나 관리주체 소속 직원에게 그 사무를 위임하여 필요한 검사를 하게 한다. 계약에 의하여 기성부분 또는 기납부분에 대하여 완성 또는 완납전에 대가의 전부 또는 일부를 지급하고자 할 때에도 또한 같다.
제36조(시정조치) 관리주체는 제34조와 제35조에 의거하여 계약상대자가 계약이행 내용의 전부 또는 일부가 계약위반되거나 부당함을 발견하였을 때에는 지체없이 필요한 시정조치를 하여야 한다.
제37조(전문가에 의한 감독 및 검사) 관리주체는 제34조 및 제35조의 경우에 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 입주자대표회의에서 선정하는 관련 분야 전문가로 하여금 필요한 감독 또는 검사를 하게 하여야 한다. 이 경우 감독 및 검사결과는 서면으로 보고하게 하여 확인하여야 한다.
1. 전문적인 지식 또는 기술을 필요로 한다고 입주자대표회의가 의결한 공사
2. 계약금액이 ○천만원(관리규약으로 달리 규정할 수 있다)이상의 공사
3. 장기수선충당금(특별수선충당금 포함)을 사용하는 경우
제38조(하자검사) 관리주체는 하자담보 책임기간중 연 2회 이상 정기적으로 하자를 검사하거나 관리주체 소속 직원에게 그 사무를 위임하여 검사하게 하여야 한다. 이 경우 하자검사조사서를 작성하여야 한다.
제39조(감독·검사조서) 제34조, 제35조, 제38조 규정에 의하여 감독 또는 검사를 하는 자는 감독조사서 또는 검사조사서를 작성하여야 한다. 다만, 다음 각호의 경우에는 작성을 생략할 수 있다.
1. 관리규약으로 정하는 금액(300만을 초과할 수 없다)을 초과하지 아니하는 계약
2. 전기·가스·수도의 공급계약 등 성질장 감독조사서 또는 검사조서의 작성을 필요로 하지 아니하는 계약
부 칙
제1조(시행일) 이 규정은 제정한 날(입주자대표회의 의결을 받은 날)로부터 그 효력을 발생한다.
제2조(통상관례) 이 규정에 명시되지 아니한 사항은 관계법령(국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 및 그 시행령)등의 일반원칙에 따른다.
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이것으로 공동주택 계약사무처리 규정을 마치도록 하겠습니다. 아파트에서 계약을 채결할 때 사무처리를 하는 사항에 대한 규정으로 아파트 관리에 투명하고 효율적인 사무처리에 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
